上诉人中国某资产管理公司与被上诉人省粮油食品进出口公司粮库，原审被告省粮油食品进出口公司借款担保合同纠纷一案，省高级人民法院作出民事判决。中国某资产管理公司不服该判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。
    原审法院经审理查明：2003年3月16日，粮油公司与中国银行省分行签订《人民币借款合同》一份，约定粮油公司向中行借款2560万元，借款期限12个月，借款用途为借新还旧，借款利率为年利率5.31%，由中粮库提供抵押担保。如粮油公司未按约定期限还款，逾期部分按每日万分之2.1计收利息。逾期利率遇利率调整分段计息。同日，粮库与中行签订了《抵押合同》，粮库以其44.46亩土地使用权作价4106.55万元为粮油公司2560万元借款提供抵押担保。同年3月17日，中行向粮油公司发放贷款2560万元，粮油公司清偿了在中行的旧贷款。2003年3月28日，市国土资源和房屋管理局就粮库同意继续用土地及地面建筑物进行贷款抵押的致函作了批复。

    2004年6月25日，中行与中国某资产管理公司签订《债权转让协议》，中行将其对粮油公司享有的2560万债权及从权利转让给了中国某资产管理公司。同年11月10日，中行和中国某资产管理公司在《陕西日报》刊登“债权转让暨催收公告”，向粮油公司通知了债权转让的事宜，同时受让人中国某资产管理公司向粮油公司主张了权利。2006年6月18日，中国某资产管理公司又在报纸刊登公告，向粮油公司主张权利。　　

    中国某资产管理公司不服省高级人民法院上述民事判决，向本院提起上诉称：

    （一）一审判决认定事实不清，证据不足，中国某资产管理公司对13.265亩土地使用权享有合法的抵押权。根据《担保法》之规定，当事人完全可以对在其名下的国有土地使用权进行抵押，抵押权人与抵押人只要在土地管理部门办理完成抵押物登记，该抵押权就是合法有效的，在没有相反证据的情况下合法有效的抵押权并不能任意推翻。

    （二）一审判决适用法律错误，国有土地使用权属粮库享有，并不存在权属争议。中国某资产管理公司出示的多份证据足以证明。

    （三）一审法院仅以抵押土地上先前已有职工住宅为由即认定上诉人享有抵押权的土地使用权存在争议，明显证据不足。粮库用以抵押的13.265亩土地，在1992年即已经省对外经济贸易委员会及其他相关部门批准，集资建了三栋职工家属楼共计46户，并于2001年5月9日领取了房产证，但土地性质仍为划拨土地，在此情况下粮库以该土地使用权设定了抵押，一审判决据此即认定中国某资产管理公司享有抵押权的土地使用权存在争议而认为抵押权无效，该认定是不能成立的。原因在于，《担保法》所指的使用权不明或有争议的财产仅指双方对使用权有争议，正由司法部门或者行政部门进行解决的情况，在这种情况下由于该土地使用权是否存在争议正由相关部门处理，因此法律不允许此土地使用权进行抵押。本案中的国有土地使用权从档案中看在粮库名下，没有任何单位或者个人与粮库就该土地使用权发生争议。虽粮库职工在该土地上建有住宅，但并不能以此否定上诉人已经土地管理部门登记的抵押权，因此一审判决信达西安办抵押权部分无效明显证据不足。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。

    被上诉人粮库答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律得当，依法应当维持，请求驳回信达西安办的上诉请求，维持原审判决。

    （一）土地抵押无效。中国某资产管理公司一审没有出示他项权利证书，应承担举证不能的法律后果。抵押合同未经其他共有人同意，抵押无效。粮库为解决职工住宅楼问题，于92年9月8日贷资盖楼，经省经贸委批准，并报省纪委、省建行、市规划局、市房地局、市土地局等有关部门备案，共46户职工在2001年5月9日领取了房屋所有权证，产权界定为私有。一审庭审中，中国某资产管理公司承认其在办理抵押时去现场查看过，知道有三幢职工家属集资楼共有人。本案土地抵押没有经过共有人同意，抵押行为无效。

    （二）一审判决适用法律得当，国有土地存在严重的权属问题。中国某资产管理公司知道抵押土地上有三幢职工集资楼，职工办理合法有效的房产证，还置法律于不顾，于2003年3月28日行使抵押无效行为。即使中国某资产管理公司对抵押物的所有权状态不知，也不能取得抵押权。

    （三）中国某资产管理公司在该案中有严重过错，应当自行承担法律责任。原债权银行在办理抵押时，明知抵押物上有三幢职工集资楼，46户职工有房产证，明知抵押土地存在所有权、使用权不明问题，强行办理无效抵押合同。中国某资产管理公司作为专业机构应当自行承担法律后果。抵押登记期满未办理展期，抵押已无效。中国某资产管理公司起诉中转冷库时已经超过诉讼时效，依法应裁定驳回起诉。根据《物权法》二百零二条的规定“抵押人应当在主债权诉讼时效期间内行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”这两块抵押土地信达西安办没有在主债权诉讼时效期间内行使抵押权，人民法院都不应当保护。（四）中国某资产管理公司明知抵押权无效，又申请法院查封原抵押的土地，该土地上持有房产的46户职工，几百名家属强烈不满，要上访反映，严重影响社会的安定和谐。
    原审被告粮油公司陈述称：

    （一）中国某资产管理公司一审的诉讼请求不能成立，没有依据支持。中国某资产管理公司要求粮油公司偿还借款2560万元没有依据。

    （二）抵押行为无效，粮库不承担担保责任。办理借款合同时，原债权银行已明知粮油公司无力偿还借款，而严重违反商业法的有关规定，让粮油公司拿着空白抵押合同找粮库盖章。抵押合同是盖完章后，银行才填写的内容，粮库根本不知是借新还旧。原债权银行始终没有和中转冷库见面商谈合同，粮库是独立法人从未给粮油公司授权。抵押行为未经共有人许可，是无效行为。抵押已过期限，未办理展期，应失效。根据《物权法》第二百零二条规定，中国某资产管理公司未在主债权诉讼时效期间内行使抵押权，不应当保护。（三）粮油公司贷款是计划经济时期为完成国家下达外汇指标任务，属于政策性挂账亏损。粮油公司已经处于资不抵债的破产状况。中国某资产管理公司对粮油公司财务经营状况清楚，签订借款合同中存在严重过错，应当自行承担法律后果。
    本院认为，本案当事人二审争议的焦点是国有土地使用权抵押效力问题。

    《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，中华人民共和国建设部１９９７年１０月２７日颁布的《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”，中华人民共和国土地管理局１９９２年３月８日颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第十一条规定：“转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押；转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”。“地随房走，房随地走”的权利合一原则是我国房地产权属的一贯原则。房产转让人负有将所售房屋占用范围内的土地使用权移转给受让人的义务，受让人享有要求将所购房屋占用范围内土地使用权移转给自己的权利。在土地使用权变更登记完成之前，转让人为登记的名义权利人，但受让人为实质权利人，可以请求将土地使用权变更至自己名下。
    《抵押合同》中约定了抵押物名称为“土地、房产”，虽然抵押登记只针对国有土地使用权，但应视为当事人约定土地使用权与地面建筑物所有权一并抵押。然而地上建筑物中职工住宅楼的所有权已经移转给购房职工所有，粮库并无权利处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，该抵押合同未经地上建筑物所有权人购房职工追认；土地使用权证书中已经标明该宗土地上存有地上建筑物，并标明为粮库的福利区，地上建筑物中职工住宅楼所有权已经登记移转至购房职工名下，而原债权银行却未查明地上建筑物实际权属即接受抵押，也存在过错，因此抵押合同无效，依据该合同设立的抵押权也相应无效。
    本案中职工住宅楼虽然没有占用全部土地，但于该土地使用权上设定的抵押权无效及于该宗土地全部，国有土地使用权抵押无效。中国某资产管理公司关于其对上述国有土地使用权享有抵押权的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决关于造成该部分抵押无效，中行和粮库均有过错，粮库在中国某资产管理公司对有效抵押部分实现抵押权后，对粮油公司仍不能清偿的部分需承担部分赔偿责任的认定正确，但其关于粮库就此承担三分之一赔偿责任的比例认定偏低。虽然中行对造成上述国有土地使用权抵押无效的后果存在过错，但粮库的无权处分行为亦是导致抵押无效的主要原因，因此，本院将粮库上述赔偿责任比例调整为二分之一。