案情概述

    大连某物业管理有限公司（以下简称为“物业公司”）与某商住小区的业主委员会先后在2007年和2010年，签订《物业管理服务合同》，约定由前者为后者提供有偿的物业服务。2008年，刘某购得该小区房产（建筑面积：140.47平方米）后，一直未履行支付物业服务费的义务，六年来共拖欠物业服务费9130.55元，且未支付因此产生的滞纳金15316.46元。物业公司多次向刘某催收无果，拟诉请法院判令刘某支付物业服务费。物业公司在听取承办律师建议后确定了催交欠费工作的思路和方案。承办律师通过查证确定刘某欠费事实后，立即向刘某发出《律师函》，告知其行为已构成违约并应当承担相应的法律责任。同时，该《律师函》给予刘某一个月宽限期，要求其在此期间内履行全部义务，否则将要承担由此造成的一切后果。但是在交费宽限期届满时，刘某仍未交纳物业服务费。物业公司委托律师，以物业服务合同纠纷为由，向某开发区人民法院起诉，请求法院依法判令被告（业主刘某）支付物业服务费（计：9130.55元）和交纳滞纳金（计：9130.55元）。法院两次开庭审理过程中，被告刘某辩称：首先，对物业服务费收费标准问题，有异议，不知原告的收费标准从何而来，一级物业服务的收费标准才每平方米每月1元，原告的收费远远高于此标准，而且所居住的小区也根本没有达到一级物业服务的标准；其次，房后的消防通道被原告违规改建成了停车场，这导致消防车辆无法通行，形成消防隐患，威胁小区居民安全；还有，小区存在卫生差、绿化带无人打理、电梯经常出现故障、房屋墙体漏水、消防通道被堵塞等诸多问题，而且原告工作人员的服务态度极差，经常因为业主不能满足其无理的要求，而加以侮辱甚至谩骂。

    原告方认为，原告收取物业费标准是否合理以及是否全面履行了物业服务合同义务，是本案的争议焦点。故，承办律师在两次开庭审理过程中向法庭逐一举证，反驳被告提出的抗辩意见。最终，法庭采纳承办律师的代理意见，判决被告支付其拖欠的全部物业服务费并交纳滞纳金（法庭对滞纳金数额作了适当的调低）。宣判后，被告刘某没有提起上诉。

办案侧记

    在启动诉讼程序之前，承办律师向被告送达了《律师函》。被告在收到《律师函》后，向承办律师指出：因物业公司违约在先，故无权收取物业服务费。次日，承办律师前往物业小区走访调查，仔细了解事实情况并听取了小区其他业主的看法。此调查工作反映出的情况与被告所述不相符。此后，承办律师向被告作了大量的解释工作，希望其能主动履行交费义务。但是在交费宽限期届满时，被告仍未交纳物业服务费。

    在庭审阶段，承办律师确定本案争议焦点（原告物业费收费标准是否合理以及是否全面履行了物业服务合同义务）后，全面分析研究了物业服务合同所涉及的法律、法规；在准确适用法律的基础上，重点围绕依据《物业管理服务合同》确认被告的违约行为；在全面收集证据和充分了解事实情况的前提下，有力地反驳被告的抗辩意见。针对第一个争议焦点，承办律师认为，物业服务按照物业服务的等级确定收费标准，物业服务合同约定每平方米每月1元，未超过规定限制标准每平方米每月1.3元。针对第二个争议焦点中的核心问题即消防通道是否被改建为停车场的问题，承办律师向法庭提交了交通警察部门停车场管理办公室核发的《大连市机动车停车场备案证》和规划行政部门核准的《总平面布置图》，用以证明被告房屋后窗处并非消防通道，仅为小区的普通道路。

代理意见

    一、关于原告是否具有收取物业服务费资格的问题

    原告是依法设立的具有三级物业管理资质的物业服务公司，依法享有收取物业服务费的权利。被告房产所在小区业主委员会经合法程序成立后，与原告签订的《物业管理服务合同》是合同当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。本案被告刘某的房产位于该小区，故其为原告提供物业服务的对象，原告也有权向被告收取物业服务费。被告一直拖欠物业服务费致使原告的合法权利受到侵害，在业主委员会进行了必要的督促、催告其主动履行交费义务无果后，原告根据《物业管理条例》第六十七条的规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期履行；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”原告依法向人民法院提起诉讼，以维护原告的合法权益。

    二、关于被告刘某欠缴物业管理费和滞纳金的事实是否存在

    在2008年8月31日至2014年1月30日期间，被告共拖欠的物业服务费9130.55元，被告的违约行为事实清楚、证据确凿。根据《物业管理条例》第四十二条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”以及该条例第七条第五项的规定，被告负有支付物业服务费的义务。另据《物业服务合同》的约定和《合同法》第一百零七条的规定，被告对其违约行为应当承担相应的违约责任（包括交纳合同约定的滞纳金9130.00元）。

    被告刘某本人对拖欠物业服务费和滞纳金的事实当庭予以认可。法庭据此认定被告欠费的事实客观存在。

    三、关于原告是否全面履行合同义务的问题

    第一，原告收取物业服务费的标准是适当的。

    物业服务按照物业管理公司的等级确定收费标准的规定，不具有强制性。况且，大连市普通住宅小区一级物业服务等级的收费上限为每平方米每月1.3元物业服务费。事实上，原告的收费也没有超出此“收费标准”。

    第二，原告依照合同约定尽到了物业管理与维护责任。

    2008年至今，原告为包括被告在内的全体业主提供了优质的物业管理服务，小区设施良好率和业主满意度一直很高。被告没有提供证据证明小区物业管理中存在的问题。

    被告庭审中向法庭递交一组照片作为证据，提出原告工作人员服务态度不好并辱骂过其家人的问题。承办律师认为，被告举证的照片不具有真实性。如被告自认为其被侵权的，也应通过另案起诉的方式加以解决。

    第三、原告在小区内规划的停车场，不会形成消防隐患。

    承办律师对此问题向法庭提交了交通警察部门停车场管理办公室为该物业管理小区核发的《大连市机动车停车场备案证》，用于证明现在小区的210个停车泊位是经过政府相关职能部门核准确定的。还向法庭提交了规划行政部门核准的该小区《总平面布置图》，用于证明被告房屋后窗处的道路并非消防通道，仅为小区普通道路，与图上所示的消防通道的位置和图例均不同。

    综上所述，本案被告依法应当履行支付物业服务费的义务并承担合同约定的违约金（滞纳金）。

办案随想

    小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设施、设备的日常运行、维修及保养费、绿化管理费、清洁卫生费、保安费、办公费等。物业服务费不会因为物业是否空置而有太大的变动，无论是否实际入住，即使交房后空置，也要交纳相应的费用。按时交纳物业服务费用，是业主在物业服务活动中的主要合同义务。经物业服务企业书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业向人民法院起诉，请求业主支付物业费的，法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

    在实践中，业主违反交纳物业管理费义务的，通常总是有一定的理由，多半是对物业服务企业的物业管理活动有意见， 或者物业服务企业有过错， 或者物业服务企业违约在先等。对于这种情况，承办律师应当进行全面调查，判断业主拒交物业服务费的抗辩理由是否成立，到底是谁违约。如果物业服务企业不履行合同主要义务，如不履行维护小区治安管理义务，不履行卫生清洁义务，以及对于损坏的重大公共设施或设备怠于维修，给业主造成重大影响的，业主可以主张同时履行抗辩权或者先履行抗辩权，但是物业服务企业如果已经履行主要义务，仅仅是一些从义务和附随义务没有履行的，业主不得主张履行抗辩权。

    法院在审理物业纠纷案件时，必须在业主有权拒绝交纳物业费和业主必须按照物业服务合同交纳物业费两种处理办法中间，找到一个更妥当的处理办法。如果法院能够以事实为依据，以法律为准绳，考虑物业服务不符合合同约定的标准的程度，酌情降低物业服务的收费价格，则保护了双方的利益，实现法律效果和社会效果相统一的目标。

                                         （作者：范开礼）