《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更和解除合同。依法成立的合同，受法律保护。” 第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”笔者联系本人所办的案例，仅就单方解除合同的某些条件和有关程序作一论述。

我们先来看一个案例：

2009年1月19日在H市举办的国有建设用地使用权挂牌交易活动中，民营企业C房地产开发有限公司（以下简称C公司）竞得该市城市建设投资集团有限公司（以下简称城投公司）公开转让的某宗土地，并支付给城投公司1400万元的履约保证金（抵首期土地转让价款）。2009年2月6日双方签订了该宗地《国有土地使用权转让合同》（以下简称《合同》）。《合同》载明：该宗地118286m²，转让单价为765元／m²，价款总额为90488790元。C公司将按规划在该宗地开发建设一个跨省大市场（含商住楼）。《合同》第六条约定：“甲、乙（注：即城投公司与C公司）双方同意于2009年2月28日前由甲方将上述土地（及地上建筑物）清场后正式交付给乙方。甲方在正式交付日确定后提前5日通知乙方，届时双方进行现场验交，并签署移交验收书。”但城投公司签约后看到地价上涨而反悔，根本无视合同约定，一直没有对该宗土地实施清场，该宗土地一直被非法违章建筑所占据，城投公司一直没有向C公司交付该宗土地。C公司多次催促城投公司履约交地、多次向H市领导反映情况请求帮助，但5年无果。直到2014年1月在H市有关领导和有关部门的督促下，在C公司的全力配合和积极推动下，城投公司才基本完成该宗地的拆迁清场工作。但城投公司一直没有向C公司交付该宗地。

城投公司于2014年2月17日突然向C公司发出《关于终止履行合同义务的告知书》（以下简称《告知书》），决定终止《合同》；随后，城投公司又于2014年3月11日向C公司发出《关于解除＜国有土地使权转让合同＞的通知》》（以下简称《通知》），通知C公司：即日起解除《合同》，不再交付某宗地。

从《告知书》、《通知》及以往的往来文件中，归纳起来，城投公司解除合同的理由有以下两点：

1、因至今该宗地未变更登记在C公司名下，《合同》未生效；

2、C公司除1400万元履约保证金所抵土地转让款外，至今未付

其余土地转让款，属严重违约，致使失去了履行合同的意义和签订合同的目的。

对有关问题的法律分析：

1、关于《合同》的法律效力问题。

城投公司称，因至今该宗地未变更登记在C公司名下，《合同》未生效。这是有悖法律规定的。自2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”虽然该宗地至今未办理变更使用权至C公司名下的登记，但《合同》自2009年2月6日订立时已经生效。

2、本案究竟是谁违约？

《合同》第四条约定：自2009年6月15日第一期起至2011年3月15日第三期止，共25个月，C公司分三期向城投公司支付完毕全部土地价款。双方在《合同》第十一条约定：“违约责任：乙方付款延迟的，按延迟部分款项金额和延迟天数按同期同档银行贷款利率计算资金占用费偿付甲方，同时再支付一倍的利息给甲方作为违约金。若乙方在最后付款期届满尚未支付完毕除首期土地价款以外的其他价款的，甲方有权将已转让的土地收回，乙方首期支付的价款作为违约金不予退回。甲方在过户或清场等方面工作延迟的，则相应顺延乙方土地价款的付款时间并免除乙方在本合同第五条约定的相应天数的资金占用费。”

根据《合同》第六条、第四条、第十一条的约定，《合同》签订后的第22天，即2009年2月28日，城投公司应将上述土地（及地上建筑物）清场后正式交付给C公司，然后C公司才自2009年6月15日第一期起至2011年3月15日第三期止，共25个月，分三期向城投公司支付完毕全部土地价款。因此根据《合同》约定，城投公司交地在前，C公司付款在后。《合同》约定“甲方在过户或清场等方面工作延迟的，则相应顺延乙方土地价款的付款时间”，城投公司迟延交地，则C公司有理由相应顺延付款时间；至今城投公司未交地，C公司有理由至今不付款。《合同法》第六十七条明确规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”城投公司交地是履行《合同》的前提条件，也是C公司开发建设的基础条件，在城投公司严重违约没有交地的情况下，C公司当然地相应未向被告支付除首期转让款1400万元之外的土地转让款，这不属违约，违约的是城投公司。

3、C公司维权的司法程序。

根据《合同法》第九十六条的规定，对城投公司的《告知书》

和《通知》C公司可以诉至人民法院提出异议，请求人民法院确认城投公司解除《合同》的《告知书》和《通知》的效力。根据本案事实和上述有关法律规定，人民法院应当确认《告知书》和《通知》无效。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的

解释（二）法释［2009］5号第二十四条规定：当事人对合同法第九十六条没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才起诉的，人民法院不予支持。本案起诉时限为3个月。城投公司于2014年2月17日向C公司发出《告知书》、2014年3月11日又向C公司发出《通知》，《告知书》虽不规范，但也有通知解除《合同》的内容，所以必须以前一文件的送达日的第二天，即2014年2月18日为起诉时限的起始日，否则可能被城投公司钻了空子，失去了诉权。那么必须在5月18日前起诉。2013年6月4日最高人民法院研究室对《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第24条理解与适用的请示的答复法研［2013］79号规定：“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法……第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。”因此C公司在起诉和庭审中必须以充分的事实证明自己没有违约，违约方是城投公司，城投公司没有理由解除合同，其解除《合同》的通知无效。

    上述诉讼是确认之诉，这次诉讼暂不涉及索赔。在这次诉讼胜诉之后，C公司应及时提起损害赔偿诉讼，维护公司合法权益。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据法律的这一规定，C公司除可以通过诉讼途径要求城投公司继续履行《合同》外，还可以通过诉讼向城投公司追索损失赔偿。

 C公司按上述程序提起了确认之诉，庭审中双方调解成功，城投公司撤回了解除合同的通知，向C公司赔礼道歉，并作了适当赔偿，《合同》得以继续履行，项目已正式动工，进展顺利。

综上，依法成立的合同受法律保护不得擅自解除。当事人一方单方解除合同，必须符合法定的严格的解除条件，如果对方有异议，可以按法定程序在有效时限内提起确认之诉，求得法律救济。

                      （作者 ：陈光武）