商品房销售过程中常见法律问题分析

  主讲人：唐鹏林律师

一、当前商品房买卖合同纠纷案件的介绍

（一）当前商品房买卖合同纠纷案件概述

    据有关方面的统计，全国法院受理房地产案件中，商品房买卖合同纠纷就占近50％。
    最高人民法院在2003年5月7日发布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

（二）当前商品房买卖合同纠纷案件的主要类型

    1、出卖人逾期办理房屋权属证书，买受人诉讼要求出卖人按照《解释》规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金；或要求解除合同或由出卖人赔偿损失。
    2、买卖双方在商品房买卖合同或预售合同中约定的公共维修基金、天然气初装费等由买受人承担，买受人要求返还相关费用。
    3、出卖人交付的房屋存在质量问题，买受人要求解除合同、返还购房款并支付利息或修复房屋、赔偿损失。
    4、出卖人因规划手续不全、资金不到位、合建纠纷等原因导致无法按期交房，买受人要求支付逾期交房违约金、或解除合同并赔偿损失的。
    5、出卖人交付房屋时未能履行销售广告及宣传材料中作出相关说明和允诺，买受人要求出卖人履行合同、承担违约金或赔偿损失。
    6、出卖人交付房屋的套内使用面积或建筑面积与商品房买卖合同约定的面积差距较大，买受人要求双倍返还房款，或买受人诉讼要求解除合同，返还已付购房款及利息。
    7、出卖人与买受人签订了认购、订购、预订商品房买卖的认购协议；在双方未能订立商品房买卖合同的情况下，买受人诉讼要求返还或双倍返还定金。

    8、买受人在与出卖人签订了商品房买卖合同或预售合同后，未按期支付购房款，出卖人诉讼要求买受人支付购房款并支付违约金，或出卖人催告3个月内买受人仍未履行，出卖人诉讼要求解除合同。
    9、出卖人故意隐瞒出卖房屋已经抵押或另行出卖的事实，在与买受人签订商品房买卖合同后，买受人诉讼要求确认商品房无效、返还已付购房款及利息，并承担赔偿责任。
    10、出卖人在提供的合同中增加附加条款或增签补充协议，限制买受人权利，增加买受人义务，减除自己应承担的义务，甚至约定随意改变房屋结构、设计、改变公共设施的用途，买受人起诉要求确认合同部分无效的。
（三）《解释》出台后商品房买卖合同纠纷案件的新变化
    两个明显的变化：
    第一个变化是案件类型的变化。
    例如：
    1、房屋买卖面积与实际交付的面积不符，买受人要求解除合同并双倍赔偿案件。
    2、因出卖人交付房屋与早期广告、宣传资料内容不符，买受人诉讼要求履约的案件。
第二个变化是消费者起诉的积极性明显提高

二、关于商品房认购书和定金的效力问题

    出卖人与买受人在签订商品房买卖合同前先行签订认购书，就房屋买卖有关事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金作为将来签订商品房买卖合同的担保，这种形式在当前商品房买卖中被广泛使用。
     如何理解商品房认购书和定金的效力问题？
    《解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。” （注意：定金与订金区别及定金种类）   
   《解释》第5条又规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
   《解释》对认购书理解的两种情况：
    第一种情况是认定为预约；
    第二种情况是认定为商品房买卖合同。
    对于第一种预约的处理：

    《解释》第5条规定了两种处理原则：一是因为当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同的，按照法律关于定金的规定处理，即对买受来说是不退、对出卖人来说是双倍返还；二是因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

    怎么理解“因为当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同”和“因不可归责于双方当事人的事由” ？

    在处理双方无法签订主合同的情况下，从以下几方面综合分析：
      1、立法目的；
      2、认购书的法律性质；
      3、认购书的内容；
      4、无法签订主合同的原因；
      5、出卖人与买受人是否完成认购书约定的义务等。
    此类案件的处理原则：
    1、认购书约定的内容与《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容基本相同的，应当适用《解释》第5条的规定处理，即该认购书属于商品房买卖合同。
    2、认购书约定的内容比较简单，仅表示当事人之间有将来订立商品房买卖合同的意思的，但买卖合同的详细内容并未涉及，对此，应理解为双方对本约的内容还没有达成共识，双方负有的义务是将来就买卖合同的签订进行磋商。如买受人明确表示拒绝与开发商进行磋商，才产生未履行认购书的违约责任。
      3、认购书约定了商品房买卖合同的必备条款，但未包括全部条款，应区分两种情况区别对待：
     第一种情况：如果双方争议的条款在认购书中已经出现，说明双方就此问题已经达成过一致，双方在签订主合同时应当接受，否则以违约论之。
     第二种情况：如果双方争议的条款以前没有出现，又属于买卖商品房的合理条款，对此，当事人协商不成的，开发商没有理由让消费者无条件接受每一项买卖合同条款。只要是消费者已经尽到磋商义务、又无法达成一致，应将定金退还消费者。
三、关于商品房预售合同的效力问题
  （一）商品房预售许可证对合同效力的认定

    《解释》第2条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
    《城市房地产管理法》第44条的规定，商品房预售需具备4个条件：
    1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
    2、持有建设工程规划许可证；
    3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
    4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
  （二）预售合同登记备案问题
     《解释》第6条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”
四、关于商品房销售广告和宣传材料对开发商的约束力
     推销楼盘广告的几种情形：
     1、购房优惠或附带赠送礼品的说明。典型的如赠送车库、送物业管理费。
     2、对商品房美观性进行质量的陈述。
     3、对商品房使用功能质量的陈述。
     4、对商品房环境性质质量的陈述。
     5、承诺“还本销售”。
 
    好的广告对内心有所期待的消费者来说，确实起来火上加油的功效。

    怎么样来看待商品房销售广告和宣传资料？

    《解释》首次将房地产开发商就商品房所作出的一些广告说明和宣传资料定性为要约。

    《合同法》第14条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”
  《合同法》第15条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、投股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。” 根据上述的规定，要约邀请，是指一方邀请对方向自己发出要约。与要约不同，要约邀请仅仅是预备订立合同的行为，对发出人而言没有法律拘束力，即使相对人作出承诺，也不能成立合同。要约和要约邀请最大的区别在于对发出人的法律约束力。

    案例说明：  A因建造大楼急需水泥，遂向本省新华水泥厂发出函电，函电中称：“我公司急需标号为150型号的水泥100吨，贵厂有货，请速来函电，我公司愿派人前往购买。”水泥厂在收到函电以后，均先后回复函电告知备有现货，且告知了水泥的价格。而原告建设水泥厂在发出函电同时即派车给被告送去50吨水泥。
题目中A的函电是要约邀请，还是要约？

怎么样的商品房销售广告和宣传资料属于要约呢？
     第一、出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。
     第二、该说明和允诺具体确定。具体确定的要求是广告内容应该特定的、不抽象的、不笼统的。
     第三、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。 这里面的关键在于消费者依赖这些广告和宣传资料中具体确定的说明和允诺，并使之与出卖人订立合同。
五、关于出卖人交付商品房不符合宣传材料、销售广告所约定的内容时违约责任的认定问题

    案例：2010年、2011年间，上海某房产开发商将自己建造的“静安丽舍——恒辉阁”房产对外预售时，宣传广告说小区楼房间距有５０米、小区绿化率为５０％。上海一些市民冲着大间距的楼距先后购买名为“静安丽舍——恒辉阁”（即“静安丽舍”一期）的商品房入住。

    2012年２月，开发商又开始建造“静安丽舍”二期，并于同年２月２7日，在“恒辉阁”大堂张贴经修改后的小区规划平面图及开工敬告。业主们这才得知，拟建的“容辉阁”与“恒辉阁”的间距，从原来约定的50米缩小为30.4米。38户业主对开发商擅自变更小区规划表示不满，于2003年３月提起诉讼，要求开发商支付擅自改变小区规划的违约金共约40万元。

    上海市静安区法院审理后认为，房产开发商在销售广告和宣传资料中所附的小区规划平面示意图，显示的是小区平面布局，具体明确，这对双方预售合同的订立及房价的确定有重大影响，应视为要约。尽管平面示意图未附属在双方签订的《上海市内销商品房预售合同》中，但亦应视为合同的内容之一，对当事人双方均产生约束力。示意图中明确注明“荣辉阁”为点式高层建筑，开发商未经业主们的同意，却在“静安丽舍”二期施工中，改成了板式建筑，使得“恒辉阁”与“荣辉阁”之间的间距缩小至３0.4米，明显违反了小区规划，属于违约行为。

     开发商提到规划经过市计委批准同意，但法院查明，变更规划也是由开发商先行提出的。有关部门是根据开发商的报告，再作出批准意见的，并不是政府有关部门强制要求变更。归根到底，是开发商根据自身发展的需要而变更了小区的规划。  

    《解释》第3条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
      审理结果：判决开发商承担违约责任。

    在现房销售和期房销售中，出卖人无法交付销售广告、宣传材料中承诺的公共绿地、配套设施时，是否认定违约？
    两种情况：
    一、现房销售。直观、具体。即使现状与广告宣传不符，不宜认定为出卖人违约。
    二、期房销售。如果出卖人未履行广告或宣传材料中的承诺，只要是广告和宣传材料具体确定，并且对订立合同的商品房价格有重大影响的，均应认定为出卖人违约。
六、关于办理房屋权属证书的义务承担问题
    房屋所有权证书的必要性：
    1、无法进行房屋交易行为买卖。
    2、无法设定他项权利。
    3、在房屋被拆除时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。
    4、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险，购房者将血本无归，
无法通过法律渠道主张自己的权利。

    法律法规对房产证的办理是怎样规定的呢？

    《城市房地产开发经营管理条例》第33规定：
   “预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”
   《解释》第18条规定：
  “由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”
   《商品房销售示范文本》第15条也规定了出卖人办理产权登记的义务、期限和违约责任。
     综合以上规定来看，出卖人负有办理产权登记的义务，如果开发商违反办证义务，就应承担违约责任。

    如何理解由于出卖人的原因及当事人有特殊约定?

     属于开发商的原因大致有几种情形：
    1、开发商未在双方约定或法律规定的期限内将有关办理产权登记的材料送交产权登记部门。
    2、开发商在约定或规定的期限内提交材料不全，导致逾期。
    3、开发商未能在符合办证条件的期限内通知买受人提供办证证件。
    4、开发商因所建房屋手续不全，导致逾期办证或无法办证。（七种情形）
    5、开发商违反规定导致迟延办证。此情况包括开发商擅自改变规划要求、变更规划内容、超规划面积或容积率等。双方约定的“因产权主登记机关的原因”的问题，因为产权登记部门的机构改革或变更等其他政府原因导致延期办证，属于不可归责于开发商的原因。

1、商品房的交付问题
（1）商品房的交付概念
    所谓商品房的交付，即指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。
（2）商品房的交付方式
    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由商品房买受人承担；商品房买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由商品房买
受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”由如上司法解释可知，对于房屋的的转移占有，视为房屋的交付使用，除非
合同当事人对商品房的交付要件作出其他具体明确的约定。因此，在实践中，“领钥匙”等方式可以视作对房屋的交付使用。

（3）商品房的交付前提：要求工程竣工验收合格
    《建筑法》61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。” 2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。同年，建设部又制定并实施了配套性文件《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》将原规定的验收许可制度改变成了竣工验收备案制，并规定了具体的验收备案办法。取得《竣工验收备案表》之日，商品房即具备交付的条件，也符合交付的标准。

（4）房屋交付时，出卖人应当提供以下资料：（一表两书）
    A、政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》，较权威地证明房屋业已竣工验收合格；
    B、房屋测绘机构出具测绘资料，该资料用于权属登记，也可以确定实测面积与约定面积之间的误差；
    C、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的法律文件，后者是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文书。

2、物业服务问题

    物业管理企业本应由业主大会选聘，由业主委员会签订物业服务合同。但物业建成至业主大会之前，必需实施物业管理，出卖人可基于第一业主身份选聘物业企业实施前期物业管理。前期物业管理的内容与正常时期物业管理基本一致，买受人权利义务亦基本一致，可以接受物业企业服务，同时应当接受前期物业合同与业主临时公约约束，按时交纳专项维修资金、物业服务费用。前期物业服务可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同终止。