第四次青年律师培训讲座

    案情介绍：
    1998年末开发区某镇政府从所辖某村委会以租赁方式，从该村承租了若干亩农用地,签有土地租赁协议。
    1999年 4月 1日 ,镇政府将承租土地中的22亩承包给孙女士使用,双方签有 《承包合同》。主要条款内容:1、承包期 30年 ，从 1999年 4月 1日至 2029年4月 1日；2、 承包金，每年每亩 450元 。承包金为上达租，即每年 11月 20日前交清下一年度的承包金(1999年的承包金于合同签订日交清)；3、承包后，承包方享有独立经营,自负盈亏的权力,但不准改变耕地(农业)使用性质。如需在承包的土地上建与农业开发有关的永久性建筑，须经有关部门批准后，方可实施。在承包期内，如遇国家政策调整，土地被征用，镇政府不承担任何经济赔偿责任，其责任由征用方负责；4、在承租期内，镇政府不得擅自更改合同条款，在乙方没有任何违约的前提下，不得以任何理由索回土地使用权，否则，镇政府除赔偿孙女士在该地域投资总额款项外，还应比照中止合同时前三年，孙女士年度平均利润累计到合同期满予以补偿；5、在承租期内，孙女士如由于白身原因不能按时交纳承租金，除补交足承包金外，还应交纳 5%的违约金和每逾期一天 5%的滞纳金。延至三个月尚不能交纳的，镇政府有权终止合同的履行。孙女士除了在该土地上的农作物和临建大楼归镇政府所有外,还应一次******纳合同未履行完期间的承包金；6、由于不可抗力的原因，造成本合同不能履行时，双方均不负任何经济责任。合同签订日1999年 4月 1日。
    1999年 8月，孙女士以承租的22亩 土地为生产基地注册成立了XX花卉有限公司，孙女士为董事长、法定代表人。公司核准的经营范围：花卉种植、淡水产品养殖。公司成立后,孙女士在承包地上建设大棚若干，养殖花卉，挖鱼塘若干口，养鱼，并建有若干看护房、警卫间等。
2007年末，开发区管委会发布土地征收公告。原将若干农用地租赁给镇政府的某村全部集体土地征为国有，同时对所有地上的附属物、青苗等予以拆迁补偿。公告发布后某街道办事处(即原镇政府 )被指定为拆迁人，与各被拆迁人协商拆迁补偿事宜。
    2008年春节后，办事处开始与孙女士洽谈拆迁补偿事宜。其间，经双方同意，委托某资产评估公司对孙女士的花卉公司资产进行了前后二次评估，最后估价为 700多 万元。但孙女士坚持不同意，声称补偿额不能低于2000万(因为依合同还有未满期间的利润损失等)。后虽经多次洽谈仍不能达成补偿协议。此后街道曾想申请行政裁决，但终未实施，又想强行拆除大棚、鱼塘、房舍等，又恐承担重大法律责任，亦未实施。现该集体土地征收与农户拆迁补偿早已结束，该地块使用权也早已出让给项目人。唯该22亩 土地无法向项目人交付，严重影响了土地受让人的项目建设。对此管委会已多次责成街道尽快启动程序，向受让人交地。无奈，街道问计于律师，请律师提供救济途径。
    经查，被征收的集体土地，虽在2007年即开始征收，但实际上省人民政府批准该集体土地征为国有的时间为2010年末。另查，鉴于孙女士的承包地政府已征收，故从2010年后的土地承包金孙女士未再交付。孙女士称要交街道不收。街道称孙女士因拆迁原因拒交。故出现孙女士至今仍实际占有使用该地，而没交承包金的事实。
    思考研讨的问题：
    一、原某镇政府与孙女士签订的土地《承包合同》的效力怎柱评价?评价的法律、法规、规章依据是什么?
    二、镇政府(现为某街道办事处)作为受指定的拆迁人，要想收回孙女士承包的土地，在达不成协议的情况下，采用何种法律救济途径能够尽快收回土地，完成拆迁工作?
    三、你考虑的法律救济途径哪一种无法实施，原因是什么?哪一种可买施， 法律依据是什么?
    四、请你考虑自己，设计的救济途径的实际操作程序如何设计?