【案情简介】

 

原告：某房地产开发公司

委托代理人：某某，某律师事务所律师

被告：某区土地房屋局

委托代理人：王红霞，辽宁竞业律师事务所律师

第三人：石某

第三人：某建设股份有限公司

 

1994年，第三人某建设股份有限公司与某区政府签订了《出让国有土地使用合同》，及《关于某小区开发建设协议书》，并取得了该小区的商品房销售许可证。2005年9月，第三人某建设股份有限公司与第三人石某签订一份《商品房买卖合同》，约定第三人石某购买第三人某建设股份有限公司在某小区开发的车库一套。2010年3月，第三人石某持上述合同、发票及相关材料在被告处申请商品房产权登记，并取得了该车库的所有权证书。原告某房地产开发公司知道后，对被告某区土地房屋局提起了行政诉讼，要求被告撤销颁发给第三人石某关于车库的使用权证，理由是第三人某建设股份有限公司已于2008年3月将该车库所坐落的的土地使用权转让给了原告，被告颁发在其土地使用权上的车库所有权证给第三人石某，侵犯了其土地使用权。

 

【争议焦点】

                       

1、被告为第三人石某颁发产权证是否有事实依据

原告认为被告的具体行政行为没有事实依据。原告根据与第三人之间签订的《土地使用权转让合同》，早已取得了某小区的《国有土地使用权证》，其中包括案涉车库的面积。自己将某小区的《国有土地使用权证》的原件交给被告，只是为了换发土地分摊后的小证。被告作为土地房屋局，统管土地与房屋登记，其向第三人颁发案涉车库的产权证没有事实依据。

原告向法庭提交了某小区的《国有土地使用权证》的复印件及单方委托鉴定的关于案涉车库位置的《测绘报告》，以此证明其是案涉车库的土地使用权人，被告为第三人石某颁发产权证没有事实依据。

被告认为其一直实行土地、房屋分别登记，房屋登记在先，房屋登记时无需提供土地使用的证件。被告为第三人石某办理登记的车库原为第三人某建设股份有限公司成片开发的某小区其中1号楼中的底层，车库的规划平面图是第三人某建设股份有限公司报批的，而且其与政府签订的《出让国有土地使用合同》及《施工执照》等早已在被告处备案，并于1994年8月3日取得了《商品房销售许可证》。期间原告并未到被告设立的房屋登记管理中心办理过任何关于车库的转移登记，因此被告根据第三人某建设股份有限公司与石某签订的《商品房买卖合同》及发票以及税务局开具的税单等为第三人石某办理车库产权登记有事实依据，并无过错。

被告提交的证据主要有：（1）第三人某建设股份有限公司与某区政府签订的《关于某小区开发建设协议书》及《出让国有土地使用合同》；（2）第三人某建设股份有限公司的《商品房销售许可证》；（3）两第三人之间签订的《商品房买卖合同》以及商品房销售发票、税务局开具的税单等，用以证明其具体行政行为有事实依据。

第三人某建设股份有限公司认为其有权销售车库，根据其与原告所签订的有关转让合同中明确表明了案涉车库的产权问题另议，不包括在转让标的中。

第三人某建设股份有限公司向法庭提交的证据除了上述被告提交的证据，还有与原告签订的《转让合同》，以此证明其有权销售案涉车库。

第三人石某认为，我是通过合法形式购买案涉车库，并缴纳了全部房款及税款，取得了案涉房屋产权证，案涉车库归我所有，应保护善意第三人的在先权利。

2、原告李某是否具有提起行政诉讼的主体资格？

原告某房地产开发公司认为其有提起行政诉讼的主体资格，并向一审法院提交了某小区的《国有土地使用权证》复印件和单方委托鉴定的关于案涉车库位置的《测绘报告》，以此证明案涉车库位于其土地上，被告颁发在其土地使用权上的车库所有权证给第三人石某，侵犯了其土地使用权，因此自己与与被诉的具体行政行为有法律上的利害关系，具有提起行政诉讼的主体资格。

被告认为当初根据原告与第三人之间签订的《土地使用权转让合同》及该双方当事人的申请，为原告发放了该小区的《国有土地使用权证》，其中包括案涉车库的面积。后由于该小区的房屋早就在各买受人名下，原告申请土地分摊，被告收回了该小区的《国有土地使用权证》，并已注销。在土地分摊过程中因原告与第三人某建设股份有限公司就车库的产权以及土地使用权是否包括在转让面积里产生了争议，所以没有再为原告发放分户的《国有土地使用权证》。因此原告应通过民事诉讼解决其与第三人之间的争议，被告才能根据解决结果确定是否发放关于车库的分户证给原告。而现阶段无法确定原告是涉案车库的权利人，无法证明与被告为第三人发放车库所以权证的具体行政行为有法律上的利害关系，所以应当驳回其起诉。

第三人某建设股份有限公司认为，原告提供的《国有土地使用权证》只是复印件，原件已被被告注销，不能作为依据。由于原告并无证据证明案涉车库的土地分摊在其名下，并且原告单方委托的鉴定，不能证明案涉车库位于原告取得的土地使用权之内，所以原告未能证明与与本案讼争的具体行政行为有法律上的利害关系。《最高人民法院关于执行{中华人民共和国行政诉讼法}若干问题的解释》第十二条规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼”。根据以上规定，原告不具备诉讼主体资格，法院应驳回其起诉。

第三人石某同意第三人某建设股份有限公司的答辩意见，认为原告提供的案涉车库的土地使用权证书只是复印件，原件已被撤销，不能证明其是合法的土地使用权人，无权提起行政诉讼。

 

【案件结果】

 

一审法院经审理认为行政诉讼的原告应是与被诉的具体行政行为有法律上的利害关系的公民、法人或者其他组织。本案原告仅依据被行政机关撤销的土地使用权证复印件与单方委托鉴定的房屋位置测绘报告提起诉讼，主张案涉登记于第三人石某名下的车库所坐落的土地使用权归其所有。原告提供的上述两份证据因系被行政主管机关注销的证据和单方委托的证据，不具有证明效力，无法证明案涉车库所坐落的土地使用权为原告，关于土地使用权的争议原告可通过另案诉讼处理，在本案的行政诉讼中无法解决，原告可待所有权人身份确定后，向被告提出撤销登记申请。由于原告无法证明其与被诉的具体行政行为有法律上的利害关系，其提起的诉讼不符合行政诉讼法规定的原告诉讼的主体资格，故应予驳回。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十四条第一款、《最高人民法院关于执行{中华人民共和国行政诉讼法}若干问题的解释》第十二条、第四十四条第一款（二）项之规定，裁定驳回原告的起诉。

一审判决后，原告不服提起上诉，二审判决认为，上诉人作为原审原告提起行政诉讼，应当具备法律规定的诉讼主体资格。本案上诉人认为被上诉人的房屋登记行为侵犯了其土地使用权，但本案上诉人的原国有土地使用权证，已被行政机关注销。在此情况下，上诉人无法证明其对争议房屋坐落的土地使用权享有合法权利，因此其与被诉具体行政行为没有法律上的利害关系，原审对其起诉予以驳回并无不当。对于上诉人的上诉请求，本院不予支持。

 

【法律分析】

 

（1）我国现实行房地登记一致的原则，但在《物权法》颁布前的一个时期，实践中存在不少房地登记不一致的情形。本案的第三人某建设股份有限公司虽与原告签订了土地使用权转让合同，但对该土地上的车库产权却约定另议，即原告第三人某建设股份有限公司并未在《转让合同》中将车库的所有权转让给原告。由于原告在原国有土地使用权证已被行政机关注销，分摊后的土地用权证还未颁发的前提下提起诉讼，无法证明自己具备法律规定的诉讼主体资格。所以原告对被告提起撤销为第三人某建设股份有限公司颁发车库产权证的诉讼主体资格不当。笔者认为本案原告如要提起行政诉讼，也应先对被告迟迟不予颁发分摊后的土地使用权证的不作为行为提起。

（2）作为行政诉讼的原告一定要注意必须与具体行政行为有法律上的利害关系。笔者认为，“法律上的利害关系”，指的是合法权益属于原告以及合法权益可能受到被诉行为影响。因此对于原告是否具备诉讼主体资格，应当考量起诉者认为被侵犯或者影响的合法权益是否客观存在，被侵犯的的可能性是否必然，如果合法权益不存在或者有可能不发生，则损害事实不具有现实性，也就不存在法律上的利害关系。另外还要看侵害行为与被诉的具体行政行为之间是否存在因果关系，如果不存在因果关系，则也不具有法律上的利害关系。

本案原告虽然曾经持有包括案涉车库的国有土地使用权证，对该车库的土地曾经具有合法的使用权，但原证已经被撤销，是否还拥有对案涉车库的合法权益需要另案诉讼处理。只有在另案诉讼中确定了案涉车库的土地确实分摊在自己名下，才与本案具体行政行为有利害关系。

（3）行政诉讼应当坚持对诉讼主体的审查标准。如果在起诉人所谓的合法权益根本不存在的情况下，为了扩大对当事人诉权的保护，也作为行政诉讼予以受理的话，不仅达不到保护合法权益的目的，而且会使业已成立的行政法律关系重归于不确定状态。比如一个违法抢占房屋的人，就房屋登记部门为他人作出的房屋所有权登记行为起诉，由于登记程序出现瑕疵，法院依照原告的诉请判决撤销了该房屋登记。这样的判决既没有保护原告的权益(因原告是违法抢占)，也未保护产权人的权益，只能造成本已确定的法律关系出现混乱。就本案而言也是如此，由于原告与第三人某建设股份有限公司之间就车库的权属问题并未解决，该车库所位于的土地位置究竟应当分摊在谁的名下并无定音。因此法庭不能草率地撤消为第三人某建设股份有限公司颁发车库产权证。

    

综上，面对存在各种法律关系的争议，要想提起行政诉讼，不仅要注意自己是否与被诉的具体行政行为是否有法律上的利害关系，还要注意行政诉讼前是否应当提起有关的民事诉讼或其他诉讼。否则，欲速则不达。

 

 

 

 

 

 

 

��师，天津南开大学毕业，现担任辽宁省行政法专业委员会委员。