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房屋拆迁《估价报告》瑕疵对房屋拆迁工作的影响 — 一起房屋拆迁行政裁决案的律师代理

 

案情概述

大连某房地产开发公司在大连某区旧城区改造中,依法取得了国土资源和房屋局核准的某小区《房屋拆迁许可证》。根据该局发布的动迁通告及其批准的《大连某区某小区一期拆迁安置补偿实施方案》,该房地产开发公司在动迁区域内按照动迁程序实施拆迁。被拆迁人于某在动迁区内有房屋一处,但其没有房屋所有权证书,仅有一份购房合同,且该合同的购房方不是于某,而是其去世的丈夫李某。在拆迁过程中,该房地产开发公司即拆迁人与被拆迁人于某就拆迁补偿安置事项多次进行协商未果。鉴于被拆迁人于某选择货币补偿安置方案,拆迁人随即委托大连某房地产评估咨询有限公司对被拆迁房屋进行了评估。该评估公司出具的《房地产拆迁估价报告》对被拆迁房屋的估价结果为6500元/平方米。拆迁人按政策规定依据估价结果拟定了书面补偿方案。方案送达后,被拆迁人仍持有异议,并提出住宅的货币补偿价格应为20000元/平方米,达不到此要求拒绝搬迁。拆迁人虽多次与其协商,并在评估结果的基础上又做了适当的让步,但被拆迁人明确表示不按两万补偿免谈。面对被拆迁人于某的无理要求,该房地产开发有限公司老总自觉无计可施,于是找到律师,明确表示要请律师帮助办理此事,想办法将其强迁。律师向其解释,国家虽有强制拆迁的规定,但是未经行政裁决程序,不能实施强制拆迁。《城市房屋拆迁管理条例》对未达成补偿安置协议的处理及强制拆迁的程序都做出了明确的规定,要想解决问题必须先向房屋拆迁管理部门申请房屋拆迁行政裁决,然后视裁决结果才能进行下一步是否强迁。2010年4月,代理律师向某区国土资源和房屋局递交了《行政裁决申请书》,申请人大连某房地产开发有限公司的裁决请求是:(1)对被拆迁人于某的被拆迁房屋按大连某房地产评估咨询有限公司的《房地产拆迁估价报告》的估价结果6500元/平方米进行货币补偿;(2)要求被申请人于某立即搬出被拆迁房屋。案件受理后,裁决部门于2010年5月14日组织召开了第一次调解会。在调解会上,被拆迁人于某认为评估价格过低,称被拆迁房屋是别墅,坚决要求按20000元/平方米补偿,否则拒绝调解。依据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》“当事人对评估结果有异议,且未经所在地房地产专家评估委员会鉴定的,房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定,并以鉴定后的结果作为裁决依据”的规定,裁决部门依法委托大连市房地产估价师协会对大连某房地产评估咨询有限公司《房地产拆迁估价报告》进行鉴定。该协会作出初步鉴定意见是:大连某公司实施估价过程中对估价对象的实地勘察以及调查不够细致,出具的估价报告估价参数确定依据不够充分,由于以上缺陷的存在,可能会影响估价结果的合理性。并建议按照拆迁估价程序组织对该房屋进行重新评估。当裁决部门将上述鉴定意见送达申请人后,面对不利的鉴定意见,代理律师与委托人协商后决定重新评估,而且必须要依法进行。

根据裁决部门组织双方抽取评估单位的结果,申请人委托大连某房地产评估事务所重新进行评估。按照大连某房地产评估事务所要求,申请人又委托大连某测绘有限公司出具了《房屋建筑面积核算认证书》确认被拆迁房屋总面积为878.70平方米。2010年12月17日大连某房地产评估事务所出具了《城市房屋拆迁估价报告》,被拆迁房屋共六套,总面积为878.70平方米。每平方米单价分别为8081元、7923元不等,评估总价为7,050,058元。2010年12月27日大连市房地产估价师协会出具了《关于某房地产评估事务所有限公司房屋估价报告的技术鉴定意见》:某房地产评估事务所有限公司在实施重新估价过程中按照估价标准要求履行了必要的程序,重新估价报告依据充分,估价技术路线合理,估价方法选用恰当,估价参数选用比较客观,估价结果确定方式正确。”

2011年6月13日大连某区土地房屋局依据大连市房地产估价师协会出具的《鉴定意见》作出《房屋拆迁裁决书》,裁决申请人对被申请人的拆迁房屋按评估价总金额7,050,058元向被申请人于某补偿,限定被申请人自本裁决书送达之日起15天内搬出原房屋。裁决书下达后被申请人于某没有申请行政复议也没有向法院起诉。委托人大连某房地产开发有限公司履行了自己的义务,顺利的将被拆迁房屋拆迁,从而保证了政府旧城区改造的顺利进行。

办案侧记

拆迁人与被拆迁人主体资格的审查是办理此类案件的首要工作。本案代理律师在审查拆迁人和被拆迁人的主体资格时发现被拆迁人于某没有房屋所有权证书,而能够证明其是被拆迁房屋所有人的主要证据材料仅有《购买住宅合同书》,而该合同书的购房方为李某而非被拆迁人于某,且李某已去世。李某生前虽出具了一份《关于办理房屋产权的函》,称其要求将房屋产权办在妻子于某名下,但仅以此为据证明被拆迁人即为房屋所有权人尚有欠缺。所以,把于某即为房屋所有权人的证据做实,做到无懈可击极为重要。因于某多次易居,其户籍所在地也随之变更。律师几经周折终于从公安部门调取了户籍档案《常住人口登记表》,该证据证明,李某于2005年5月6日去世,于某与李某为夫妻关系。该证据对原有的证据予以充分印证,从而确认了被拆迁人于某即为被拆迁房屋所有人的主体地位。其次,代理人应协助委托人与被拆迁人就补偿安置方案进行耐心的协商并做好协商笔录。本案拆迁人以6500元/平方米的估价结果与被拆迁人协商,其持有异议,在律师的建议下,拆迁人又做了适当让步,按8000元/平方米予以补偿,但仍未能达成协议。该案如此多次协商都不能达成协议,依法具备了申请行政裁决的条件。最后,代理人认为,在拆迁工作中,对被拆迁房屋的价格评估至关重要。评估机构出具的《评估报告》既是拆迁人与被拆迁人协商补偿方案的依据又是房地产评估专家出具《鉴定意见》的依据,而房地产评估专家的《鉴定意见》则是行政机关作出行政裁决的依据。倘若《评估报告》存在瑕疵,得不到评估专家的认可,则不能作为裁决的依据。本案拆迁人委托某评估咨询公司对被拆迁房屋进行评估,出具的《估价报告》存在瑕疵,在裁决过程中,被评估专家的鉴定意见予以否定。是否重新进行评估,委托人曾有所疑虑。因评估不仅需要花费资金而且还要耗费大量精力,其造成的损失是可想而知的。于是委托人要求律师能否做做工作,就以这份《评估报告》为准进行裁决。律师依照法律规定向其讲明了利弊关系,同时强调评估报告及评估专家鉴定意见在房屋拆迁行政裁决中的重要作用,建议其接受现实,依法重新进行评估。本案虽历经了两次评估、两次评估专家鉴定,但最终裁决部门能够依法作出裁决,委托人依据裁决顺利完成了拆迁工作,小区改造工作得以顺利进行。

代理意见

一、申请人(拆迁人)大连某房地产开发有限公司与被申请人(被拆迁人)于某均为适格的拆迁法律关系主体,申请人(拆迁人)是依法进行拆迁。

1、证据《动迁通告》、《房屋拆迁许可证》、《大连某区某小区一期拆迁安置补偿实施方案》、《未达成协议的被拆迁人的比例及原因》证明申请人具有合法拆迁资格并依法进行拆迁。

2、证据《购买住宅合同书》、《关于办理房屋产权的函》、《财务原始发票记账凭证》、《常住人口登记表》,证明被拆迁人于某之夫李某1992年与大连某房地产开发公司签订《购买住宅合同书》一份,合同约定李某购买某小区20#楼,建筑面积800平方米,总价款为206万元的新建住宅,并已付清全部房款。李某曾致函大连某房地产开发公司将房屋产权办在其妻于某名下,因历史原因未能办理房屋产权证。李某于2005年5月6日去世,被拆迁人于某与李某为夫妻关系,于某为被拆迁房屋的所有权人。

二、申请人(拆迁人)大连某房地产开发有限公司与被申请人(被拆迁人)于某多次协商未达成补偿安置协议。申请人已具备申请裁决的条件。

依据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定,拆迁人与被拆迁人达不成补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋管理部门裁决。现有证据《建设工程规划许可证》、《对被动迁人的动迁安置方案及调整方案》、《房屋拆迁协商记录》等足以证明申请人(拆迁人)按照拆迁程序与被申请人(被拆迁人)于某多次协商仍不能达成补偿安置协议,无奈,只得申请行政裁决。

三、《估价报告》(大连某估价字(2010)第341号)确认被拆迁房屋评估总价格为7050058元,且该报告经专家评估委员会鉴定予以认可,故应以该估价结果作为裁决依据。

《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条规定,当事人对评估结果有异议,且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的,房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定,并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。本案申请人提供的证据《估价报告》(大开房地价估字(2010)第04—38号),在裁决过程中,因存在瑕疵被评估专家的鉴定意见予以否定。随后,申请人接受评估专家的建议,遵循评估程序,委托大连某房地产评估事务所又重新进行了评估。按照大连某房地产评估事务所要求,申请人又委托大连某测绘有限公司出具了《房屋建筑面积核算认证书》确认被拆迁房屋总面积为878.70平方米。2010年12月17日大连某房地产评估事务所出具了《城市房屋拆迁估价报告》,被拆迁房屋共六套,总面积为878.70平方米。每平方米单价分别为8081元、7923元不等,评估总价为7,050,058元。2010年12月27日大连市房地产估价师协会出具了《关于某房地产评估事务所有限公司房屋估价报告的技术鉴定意见》:某房地产评估事务所有限公司在实施重新估价过程中按照估价标准要求履行了必要的程序,重新估价报告依据充分,估价技术路线合理,估价方法选用恰当,估价参数选用比较客观,估价结果确定方式正确。”

本案被拆迁人在调解会上对拆迁人出具的证据《估价报告》始终持有异议。裁决部门出具的证据大连市房地产估价师协会的《技术鉴定意见》对《估价报告》予以认可,因此,应以《估价报告》(大连某估价字(2010)第341号)确认的被拆迁房屋总价格7050058元作为裁决的依据。

综上,代理人在调解会上提供的大量证据充分证明:申请人(拆迁人)大连某房地产开发有限公司是依法进行拆迁,申请人(拆迁人)与被申请人(被拆迁人)于某多次协商,终因被申请人的无理要求而未能达成补偿安置协议。鉴于被申请人于某主张货币补偿安置方案,申请人无奈曾两次委托房产评估机构对被拆迁房屋依法进行评估。在调解会上,拆迁管理部门出示了某专家评估委员会对大连某估价字(2010)第341号《估价报告》的《鉴定意见书》,该《鉴定意见书》对《估价报告》的估价结果即被拆迁房屋总价格7050058元予以认可。代理人认为,应以此估价结果即被拆迁房屋总价格7050058元作为裁决依据。恳请依法尽快裁决,以保证政府旧城区改造工程的顺利进行。

办案随想

房屋拆迁是一项既复杂又艰难的工作,律师代理此项工作更是难度大、风险高,弄不好还会陷入其中不能自拔。本案代理律师在接受委托时曾有所顾虑。可是,当看到当事人那求助的眼神,想到仅因其一户不迁,导致工程停工造成损失的那种焦虑的心情,作为一名为人排忧解难的律师没有任何拒绝的理由。通过代理该案,律师深刻认识到房屋拆迁工作依法进行的必要性。依法拆迁,就是必须严格按照房屋拆迁的法律法规进行,律师对该法律法规的知晓应做到穷尽,只有这样才能在工作中运用自如。其二,除应对房产《评估报告》重要作用予以高度重视外,还应依据拆迁法律法规的规定,对证据材料进行认真梳理,对欠缺之处及时补充,为申请行政裁决做好充分准备。其三,做好参加调解会的举证、质证及代理意见的准备工作。根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的规定,在调解会上,裁决部门要充分听取当事人的意见,对当事人提出的事实、理由和证据进行复核。为此,代理律师参加调解会,应该如同参加法院开庭审理那样做好充分的准备。在调解会上,不仅要出示全部证据而且要有理有据的发表自己的代理意见,以望裁决部门采纳并作出有利的裁决。

 

(作者:汪丽清 佟瑾)