近年来，房地产纠纷一直是法院受理案件数量中所占比例最大的一种类型，也使得业主和开发商之间的矛盾越来越多，尤其是在商品房住宅质量方面。

一、案件的基本情况

甲公司为房地产开发企业，日前接到法院传票，业主乙以其购得的商品房在质量保修期内供热管线破裂，造成财产损失为由诉至某法院，要求甲公司承担违约责任。作为甲公司的法律顾问，承办律师经调查发现，甲公司与业主乙于2011年3月1日签订《商品房买卖合同》，业主乙购买了甲公司开发建设的案涉商品房。业主乙于当日交付全款，甲公司也于当日交付了该房屋及《住宅质量保证书》。《住宅质量保证书》中约定的保修事项其中关于供热管线的内容为：供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期，自竣工验收合格之日起计算。另查明，案涉房屋销售时为现房，由施工单位丙公司承建，已经于2009年10月1日取得了竣工备案许可证，供热管线发生破裂的时间为2013年2月15日。

甲公司对商品房住宅质量保修期的约定是与建设工程质保期的约定相一致的，不难看出甲公司混淆了住宅质量保修期与建设工程质保期的概念，上述纠纷正是由此引发。下面就商品房住宅质量保修期和建设工程质保期的异同作出法律分析。

   二、住宅质量保修期和建设工程质保期的概念为何？

住宅质量保修期是指房屋开发建设单位在房屋交付使用后，对购房人（即业主）承担保修责任的期限。建设工程质保期是指建设工程的承包单位在建设工程竣工验收合格后，对开发建设单位（即发包人）承担保修责任的期限。由上述概念可知，二者系不同的法律术语，既有区别又有联系。

三、住宅质量保修期和建设工程质保期的区别和联系

（一）住宅质量保修期和建设工程质保期的区别主要体现在如下方面：

1、负责保修的单位不同，起算日期不同。

住宅质量保修由房地产开发建设单位对购房人业主负责，保修期限从开发建设单位将竣工验收的住宅交付业主使用之日起计算；建设工程质量保修由建设工程承包施工单位对开发建设单位负责，保修期自建设工程竣工验收合格之日起计算。

2、遵守的法律规定不同。

住宅质量保修期遵守《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，建设工程质量保修期遵守《建设工程质量管理条例》。

3、保修期范围和时间长短不同。

住宅质量保修期根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，正常使用情况下房屋各部位、部件保修内容及保修期如下：(1)屋面防水3年；(2)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；(3)墙面、顶棚抹灰层脱落1年；(4)地面空鼓开裂、大面积起砂1年；(5)门窗翘裂、五金件损坏1年；(6)管道堵塞2个月；(7)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；(8)卫生洁具1年；(9)灯具、电器开关6个月；(10)其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

建设工程质保期根据《建设工程质量管理条例》第六章规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

（二）住宅质量保修期和建设工程质保期的联系

住宅质量保修期和建设工程质保期的保修项目和期限存在重叠和交叉部分。《商品房销售管理办法》规定，商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。

四、本案中住宅质量保修期如何认定？

本案中可能存在两个争议焦点：一是住宅质量保修期的起算时间如何认定？二是供热系统保修期如何认定？

《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当对所销售的商品房承担质量保修责任，商品住宅的保修期从交付之日起计算。《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》也规定，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起算。上述文件均是有建设部制定颁发的，在司法实践中可以用来作为判定的依据。故甲公司向业主乙出具的《住宅质量保证书》对保修期起算时间的约定明显不符合上述规定，案涉商品房的住宅质量保修期应当自房屋交付时起算。

关于供热系统的保修期应当如何计算和认定则可能存在争议。一种观点认为，甲公司承诺的的供热系统质保期为2个采暖季，自竣工验收合格之日起算，也就是说甲公司的本意是自2009年10月1日起的2个采暖季，到2011年4月两个采暖季后不再承担责任。上文已经明确起算时间应当为交付之日即2011年3月1日，故甲公司的承诺期限为2011年3月1日至2011年4月1日。甲公司承诺保修期的存续期明显少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的供热系统1个采暖季的最低保修期限，故人民法院应当将保修期调整延长为1个采暖季，也就是2011年3月1日至2012年4月1日。案涉商品房发生漏水时（2013年2月15日）已经超过住宅质量保修期。另一种观点则认为，在确定起算时间为2011年3月1日后，按照《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》规定，房地产开发企业可以延长保修期，本着公平原则，甲公司承诺的2个采暖季的期限应当认定为对业主的让利，人民法院不应当调整，案涉供热系统保修期应当自2011年3月1日至2013年4月1日。案涉商品房发生漏水时（2013年2月15日）尚未超过住宅质量保修期。

在法律法规并无明确规定的情况下，对建设部的两个规定如何适用，属于法官自由裁量的范围。为防止出现同案不同判的情况，期待在不久的将来能够明确此类案件的审判依据。另外，建议房地产企业以《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》为基本原则，与业主明确约定住宅质量保修期的起算时间及保修范围，在企业条件允许的范围内，约定不低于上述规定的住宅质量保修期，切不可与建设工程的质量保修期混为一谈。

　　                                     (作者：吕晓磊)