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“新冠”期间房地产企业所涉法律问题分析及对策

目 录

  1、延长假期、延期复工通知将对房地产企业产生什么影响?在建的建设工程项目能否顺延?

  2、房地产企业可能受疫情影响而无法正常履行的合同类型及具体情形有哪些?

  3、房地产开发企业能否因新型肺炎疫情而延期交房?房地产开发企业对“延期交房”的现状或要求,应做哪些准备?

  4、对于房地产企业自营的租赁房屋,承租人要求减免租金如何应对?

  5、房地产开发企业主张因不可抗力免责,需要搜集、留存哪些证据材料?

  6、购房者以疫情为由迟延支付房款(含未按约定办理银行按揭贷款),房地产开发企业能否按合同主张购房者逾期付款的违约责任或解除商品房买卖合同?

  一、延长假期、延期复工通知将对房地产企业产生什么影响?在建的建设工程项目能否顺延?

  答:《国务院办公厅关于加强行政规范性文件制定和监督管理工作的通知》(国办发〔2018〕37 号),延假通知的性质属于规范性文件,其对不特定的公民、法人和其他组织具有普遍约束力,企业应当遵照执行。延期复工通知是地方政府为防控新型肺炎疫情需要,根据《中华人民共和国突发事件应对法》《中华人民共和国传染病防治法》和当地重大突发公共卫生事件响应机制而做出的紧急措施,应对地方辖区范围内的企业具有约束力。

  我国现在使用的2017年版《建设工程施工合同(示范文本)》(GF-2017-0201)第17.1条“不可抗力的确认”:合同当事人在签订合同时不可预见,在合同履行过程中不可避免且不能克服的自然灾害和社会性突发事件,如地震、海啸、瘟疫、***乱、戒严、暴动、战争和专用合同条款中约定的其他情形。第17.3.1条“不可抗力引起的后果及造成的损失由合同当事人按照法律规定及合同约定各自承担。”并将不可抗力引起的工期延误作为申请工期顺延的事由。

  本次新冠疫情属于不可预见、不可避免且不能克服的社会性突发时间,故如在建项目的承包人提出因新冠疫情工期延期的请求,在建工程的工期应当予以延期。

  二、房地产企业可能受疫情影响而无法正常履行的合同类型及具体情形有哪些?

  答:一般包括建设工程施工合同、商品房认购合同、商品房销售合同。我们以下就围绕这三种合同分析:

  (一)建设工程施工合同

  上文已经说明工期可能延期,但应当注意延期的合理期限为政令要求停工之日至复工后疫情影响结束后。对于在疫情发生以前即已经存在的工程延期,承包人不能以疫情原因要求延期。

  建筑材料的上涨导致对工程价款调整。工期延误既有可能是施工单位的过错所致,也有可能是建设单位(房地产开发企业)的过错所致。如果确有因一方过错导致工期延误的,那么延误后遇疫情而不得不停工、延长工期的,延长期间发生的建筑材料上涨而产生的新的损失原则上应当由此前延误工期的过错方承担。反之,如果疫情暴发前发承包双方均如约履行相应义务,并无过错,工期也没有延误,则在疫情导致停工、延长工期后发生建筑材料上涨的,可以作为施工单位的索赔事由,由双方在公平、合理的前提下商定追加工程价款。需要说明的是即使有的施工合同中约定“不可抗力亦不调整合同价格”等,因本次新冠疫情原因导致工程款调整的,法院也会适用情势变更原则考虑该风险是否明显突破了施工企业成本,并依从公平原则给予调整。在司法实践中,非典期间就存在这样的案例。

  (二)商品房认购合同

  在客户签署认购合同并缴纳定金后,如果认购合同约定的签约时间内遭遇疫情,可能出现以下情况:

  1.应政府要求关闭签约场所,则签约期限顺延至恢复签约时,但房地产企业应将可签约时间提前通知客户并留出合理期限,通知可以采用微信、电话录音等,如合同约定应书面通知的,应以邮件等方式进行。

  2.客户因感染处于治疗期间的,应等待客户治疗期满。如可以确认客户解除认购的,可解除认购合同。

  3.客户因疑似处于医学观察期的,应等待客户观察期满。除非双方协商解除认购,客户不能以观察期为由单方要求解除认购。

  4.客户因疫情影响不愿近期到签约地点签约但又不同意解除认购的,可以考虑给予一定宽限期,宽限期结合国家、当地疫情防控导向而定。合理宽限期后仍不予签约的,开发企业可通知解除认购扣除定金。

  (三)商品房销售合同

  根据前述对疫情与不可抗力的分析,加之商品房销售合同中也通常会有“因遭遇不可抗力,出卖人可据实予以延期交付商品房…”的约定,房地产开发企业可以提出延迟交付的主张,具体的意见详见下文。

  三、房地产开发企业能否因新型肺炎疫情而延期交房?

  答:虽然我们认为此次疫情在法律上属于不可抗力事件,但其对具体商品房预售合同的履行是否构成不可抗力免责事由,还应当根据个案具体分析。

  1.如商品房预售合同约定的交房时间在政府出台的延长假期、延迟复工期限内的,则房地产开发企业可主张顺延交房日期。

  2.如商品房预售合同约定的交房时间在政府出台的延长假期、延迟复工期限结束后,但房屋的建设进程确实受疫情防控的实质影响(例如施工人员因确诊/疑似新型肺炎导致其他工人隔离、施工现场封闭、政府部门要求停工,或因交通管制影响建筑材料及时运抵施工现场而无法正常施工等)而无法具备交房条件的,房地产开发企业可主张顺延交房日期,并可免除部分或全部责任。

  3.如商品房预售合同约定的交房时间在政府出台的延长假期、延迟复工期限结束后,且从房屋建设的合理周期考虑,房地产开发企业受新型肺炎疫情影响不大或未产生实质性影响的,房地产开发企业应按约定履行交房义务。

  4.如房地产开发企业在新型肺炎疫情暴发前已经延期交房,根据《中华人民共和国合同法》等规定,当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任,仍应依合同约定或法律规定承担违约责任。

  四、房地产开发企业对“延期交房”的现状或要求,应做哪些准备?

  答:现阶段,因针对本次新型肺炎疫情,政府已采取了相应的紧急响应措施。如确已实质阻碍了房地产开发企业按照商品房预售合同约定交房的,建议房地产开发企业应当及时、尽快以合同约定的通知方式(例如合同约定为书面通知的,则必须采用书面通知,并保留相关证据;合同约定为报纸公告的,则必须采用报纸公告的方式。必要时还应当采取多种通知方式,做到通知无遗漏)通知购房者延期交房。

  在政府依法决定市内各类企业复工后,如房地产项目具备交付条件的(指房屋已竣工验收合格且具备交房条件的),我们建议房地产企业应按合同约定方式及时向购房者发出交房通知,做好履行交付义务的准备。

  五、房地产开发企业主张因不可抗力免责,需要搜集、留存哪些证据材料? 

  答:我们建议为证明确因不可抗力原因无法正常履行合同,建议在证据搜集、留存时重点关注以下证据:

  1.与施工单位、建材供应单位、运输单位和监理单位等,就项目暂停而出具的证明文件;

  2.政府、疫情防控指挥部以及相关行政部门发布的要求停工、停业、延长休假、关闭、暂缓复工的政令、规范性文件等;

  3.医疗机构等相关部门出具的疫情(疑似、确诊)报告(如有);

  4.与确认感染及疑似感染人员隔离相关的材料,包括通知、照片、视频等;

  5.针对疫情对合同履行造成的影响,及时通知合同相对方的书面文件等。我们建议,在政府疫情防控指挥部关于停工、停业、延长休假、关闭、暂缓复工等政令一经发布后,就应立即告知合同相对方受不可抗力的影响,合同存在无法正常履行的可能,并与对方商议变更合同约定、签署补充协议等书面文件,或视情况及时通知解除合同。

  六、购房者以疫情为由迟延支付房款(含未按约定办理银行按揭贷款),房地产开发企业能否按合同主张购房者逾期付款的违约责任或解除商品房买卖合同?

  答:如购房者在新型肺炎疫情暴发前已经逾期付款,房地产开发企业可以按合同约定要求购房者承担逾期付款的违约责任或依据约定解除合同。

  如付款期限在疫情暴发后,但因金钱给付义务通常不适用不可抗力,尤其在电子支付手段如此发达的今天。然而,考虑可能存在特殊情形,例如购房者因感染或疑似感染尚在救治阶段,或因政令延长假期、延迟复工期限及交通管制等无法办理银行转账业务等非主观故意导致逾期付款的,我们建议双方协商解决,确定解决方案,尽力减少损失。

  此外,根据 2020 年 2 月 1 日中国人民银行、银保监会、证监会、外汇局发布的《关于做好春节假期后金融服务工作的通知》银发〔2020〕30 号,各类金融机构及金融基础设施相关机构,自 2020 年 2 月 3 日起正常上班,大额支付系统也于 2 月 3 日开启,房地产开发企业可据此与购房者协商确认付款事宜。  

 

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